Vorsteuerregelung bei Grundstücksverkauf geändert
Option zur Weiterverrechnung an Erwerber von Liegenschaften abgeschafft
Wien (TPA) (pts011/23.06.1998/09:00) Mit einer einschneidenden Änderung der umsatzsteuerlichen Behandlung von Grundstückstransaktionen hat die Finanz kürzlich auf eine OGH-Entscheidung reagiert. Demnach besteht künftig keine Möglichkeit mehr, dem Käufer eines Grundstücks Vorsteuerbeträge gesondert in Rechnung zu stellen. Dafür kann laut TPA Treuhand Partner Austria auf grundsätzliche Steuerpflicht des Grundstücksumsatzes optiert werden.
Nach bisheriger Rechtslage war der Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden "unecht" von der Umsatzsteuer befreit. Vorsteuern, die in den 9 Jahren vor Verkauf des Grundstücks abgesetzt wurden, mußten aliquot berichtigt und an das Finanzamt refundiert werden. Als Ausgleich bestand die Möglichkeit, den zu berichtigenden Vorsteuerbetrag dem Erwerber der Liegenschaft weiterzuverrechnen, sodaß die Vorsteuerkorrektur zu keinem Kostenfaktor wurde. Der Käufer konnte die weiterverrechnete Steuer wiederum als Vorsteuer abziehen.
Diese Möglichkeit wird nunmehr ersatzlos gestrichen und durch eine Option auf Steuerpflicht des Grundstücksumsatzes ersetzt. Wird diese Option genützt, unterliegt der Grundstücksumsatz dem Normalsteuersatz in Höhe von 20 %. Bemessungsgrundlage ist der gesamte Kaufpreis inklusive Grundanteil. Der Käufer kann sich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen, wenn er entweder die Liegenschaft zur Erzielung steuerpflichtiger Umsätze nutzt oder die Weiterveräußerung geplant ist. Wenn von der Option zur Steuerpflicht der Grundstücksumsätze kein Gebrauch gemacht wird, ist der Kaufpreis nicht mit Umsatzsteuer belastet. Der Käufer kann folglich keinen Vorsteuerabzug geltend machen.
Sollte sich der Verwendungszweck einer Liegenschaft ändern und z.B. ein Verkauf erfolgen, ist die in den vorangegangenen 9 Jahren in Abzug gebrachte Vorsteuer aus Anschaffungs- und Herstellungskosten wie bisher zu berichtigen. Der Betrag kann dem Käufer allerdings nicht mehr in Rechnung gestellt werden. Entschließt sich der Veräußerer zur USt-Pflicht, fällt die Vorsteuerberichtigung weg. Dann allerdings wird der gesamte Umsatz dem Normalsteuersatz von 20 % unterworfen, wodurch auch die Wertschöpfung umsatzbesteuert wird.
Information: Mag. Emilie Janeba-Hirtl, Mag. Karin Fuhrmann, TPA Treuhand Partner Austria, Grüngasse 16, 1052 Wien, Tel. 01/58835-205, Fax DW 335, oder 01/54650-0, Fax DW 299, E-Mail: tpajh@via.at, Internet: http://www.tpawt.com
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