TPA: Vorsorgen mit Immobilien

Mit Eigentumswohnungen gezielt Vermögen schaffen und Steuern sparen

Wien (pte) (pts010/22.03.1999/09:00) Immobilien eignen sich aufgrund ihrer Wertbeständigkeit besonders als Anlageform zur privaten Vorsorge - ähnlich einer Zusatzpension oder einem Sparbuch. "Und das mit gutem Grund", meint Immobilienexpertin Mag. Karin Fuhrmann von TPA Treuhand Partner Austria, die gemeinsam mit Mag. Walter Stingl, Dkf. Gerhard Nidetzky, Mag. Helene Bovenkamp u.a. das neue "Handbuch Immobilien & Steuern" im Manz-Verlag publiziert hat.

"Eigentumswohnungen tragen im Falle einer Vermietung nicht nur zum Vermögens-aufbau, sondern in den ersten Jahren auch zum Steuersparen bei", sagt Fuhrmann. Um eine Vorsorgewohnung optimal ausnützen zu können, muß man jedoch die steuerlichen Rahmenbedingungen kennen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung hat der künftige Vermieter zusätzlich zum Anschaffungspreis mit etwa 5 - 10 Prozent Nebenkosten zu rechnen. Diese Kosten umfassen Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr ins Grundbuch ebenso wie die Honorare von Rechtsanwalt und Notar. Von diesen Anschaffungskosten ist zudem ein Anteil für Grund und Boden auszuscheiden, der nicht abgeschrieben werden kann. Der abschreibbare Anteil des Gebäudewerts kann dann mit 1,5 % pro Jahr steuerlich geltend gemacht werden, erklärt Fuhrmann.

"Darüber hinaus können dem Mieterlös außerdem die Kosten der Finanzierung sowie der laufenden Rechts- und Steuerberatung und des Maklers bzw. einer Mietgarantie als Ausgaben gegenübergestellt werden, um das steuerliche Ergebnis zu ermitteln", führt die Immobilienexpertin aus. "Während der Bauphase und in den ersten Jahren der Vermietung sind die Zinsaufwendungen jedenfalls höher als die Mieterträge, sodaß ein steuerlicher Verlust entsteht, der mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden kann."

Liebhaberei-Bestimmung
Nach spätestens 20 Jahren (plus maximal drei Jahren Bauzeit) ab Anschaffung der Eigentumswohnung bzw. des Anfallens der ersten Ausgaben muß ein Totalüberschuß (= Summe sämtlicher steuerlicher Ergebnisse seit Anschaffung der Wohnung) erzielt werden, damit deren Vermietung von der Finanzbehörde als Einkommensquelle anerkannt wird. Gelingt das nicht, ist die Vermietung "Liebhaberei" mit der Konsequenz, daß die anfallenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden können. "Werden für die Finanzierung der Wohnung zwischen 20 und 30 % Eigenmittel aufgewendet, wird der Totalüberschuß erfahrungsgemäß rechtzeitig erzielt", so Fuhrmann.

Nach Ablauf der Spekulationsfrist (zumeist zehn Jahre) kann die Eigentumswohnung steuerfrei verkauft werden. "Der Verkauf sollte jedoch erst nach Erzielung eines Totalüberschusses erfolgen, da die Finanz unter Umständen auch nachträglich noch eine Liebhabereibetätigung annehmen kann", warnt Fuhrmann. Dies hätte zur Folge, daß dem Fiskus bereits erzielte Steuergutschriften zurückgezahlt werden müßten. "Im Zuge der Steuerreform wird aber überlegt, den Verkauf von Immobilien grundsätzlich zu besteuern."

Achtung auf die Steuerreform
Die mögliche Änderung der Spekulationsbesteuerung hätte "einen negativen Einfluß auf die Rendite der Versorgewohnungsmodelle", erklärt Fuhrmann. Nur noch die anfänglichen positiven steuerlichen Effekte blieben dann erhalten. Im Sinne der Vorsorge sei aber denkbar, den monatlichen Mietertrag selbst als Standbein z.B. der Pensionsvorsorge anzusehen.

"Ein weiterer Vorteil ist, daß die Vermietung von Wohnungen der zehnprozentigen Umsatzsteuer unterliegt", meint Fuhrmann. Damit kann die Vorsteuer auf der Rechnung des Bauträgers beim Finanzamt geltend gemacht werden, sodaß tatsächlich nur der Nettokaufpreis finanziert werden muß. Zudem können die Vorsteuern aus laufend anfallenden Aufwendungen als Gutschrift beantragt werden.

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist
Wird die Wohnung innerhalb von zehn Jahren ab dem Vermietungsbeginn wieder verkauft, muß die Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden. Das kann allerdings dadurch vermieden werden, daß auch dem Käufer wiederum 20 % Umsatzsteuer vom Kaufpreis in Rechnung gestellt werden, sodaß die Umsatzsteuer auch anläßlich des Verkaufs nicht zu einem Kostenfaktor wird. Fuhrmann: "In Zeiten niedriger Fremdfinanzierungskosten und relativ günstiger Immobilienpreise stellen Kauf und Vermietung einer Eigentumswohnung durch die positiven steuerlichen Effekte also eine wirklich interessante Alternative der Pensionsvorsorge dar."

Information: TPA Treuhand Partner Austria, Mag. Helene Bovenkamp, Mag. Karin Fuhrmann, Ziegelofengasse 33, 1050 Wien, Tel. 01/54650-0, Fax DW 299, eMail: tpabo@via.at oder tpafu@via.at, http://www.tpawt.com
Mag. Ing. Walter Stingl, Top Audit, Laxenburger Straße 83, 1100 Wien,
Tel. 01/6040151, Fax DW 25, E-Mail: stingl-tax@xpoint.at

Aussender:	Treuhand Partner Austria TPA
Ansprechpartner:	Mag. Emilie Janeba-Hirtl
Tel.:	01/58835-205
E-Mail:	tpajh@via.at
Website:	www.tpawt.com/