Baurecht als Gestaltungsalternative bei Immobilienprojekten
TPA: Abschreibungszeiträume können halbiert werden!
Wien (TPA) (pts011/05.03.1999/09:49) Immobilieninvestitionen können oft nur über eine sehr lange Zeitspanne abgeschrieben werden. Für die unmittelbare Betriebsausübung bei Gewerbetreibenden (z.B. Tischlereien, Autowerkstätten) liegt die Abschreibungsdauer bei 25 Jahren (4 %), für Bürogebäude bei 50 Jahren (2 % p.a.), bei Vermietung und Verpachtung gar nur bei 66,7 Jahren (1,5 % p.a.). Die Immobilienexpertin und Mitautorin des "Handbuchs Immobilien und Steuern" (Manz Verlag), Mag. Helene Bovenkamp von TPA Treuhand Partner Austria, weist nun darauf hin, daß das Baurecht interessante Alternativen bietet.
Wird anstelle des Verkaufs eines Grundstückes ein Baurecht eingeräumt, so bestimmt sich die Abschreibungsdauer in der Regel nach der Baurechtsdauer, die individuell festgelegt werden kann. Bei einer Baurechtsdauer von beispielsweise 25 Jahren könnte ein Bürogebäude so schon auf 25 Jahre abgeschrieben werden - im Gegensatz zur 50jährigen AfA im Normalfall. Bei einer Baurechtsdauer von 40 Jahren für ein Mietobjekt gilt eine Abschreibdauer von 40 Jahren - gegenüber 66,7 Jahren im Falle von Herstellungsaufwendungen auf eigenem Grund und Boden, erklärt Bovenkamp.
Das Baurecht berechtigt den Inhaber, auf einem fremden Grundstück Bauwerke zu errichten oder zu besitzen. Es kann von jedem Grundeigentümer durch Eintragung ins Grundbuch - auch für bereits bestehende Bauwerke - eingeräumt und auf zehn bis höchstens 100 Jahre vereinbart werden. Durch die Baurechtseinräumung verbleibt das Eigentum am nackten Grund und Boden trotzdem beim Grundstückseigentümer. Dem Bauberechtigten stehen die Rechte des Eigentümers am Bauwerk und am Grundstück die Rechte eines Nutznießers zu.
"Die Gestaltungsmöglichkeiten sind äußerst vielfältig", erläutert Bovenkamp - z.B. kann das Grundstück im Privatvermögen gehalten und die erforderliche Investition vom Familienunternehmen getätigt werden. Im Konzern kann das Baurecht ebenfalls eingesetzt werden. Wichtig sei jedenfalls die Vertragsgestaltung, da durch die Begründung des Baurechts auch das wirtschaftliche Eigentum am Grundstück auf den Baurechtsinhaber übertragen werden kann oder umgekehrt (z.B. wenn bei extrem kurzer Baurechtsdauer das Gebäude entschädigungslos auf den Grundstückseigentümer übergeht).
"Der Baurechtszins sollte entgeltlich eingeräumt werden, normalerweise wird mit 4 bis 6 Prozent vom Wert des Grund und Bodens kalkuliert", führt Bovenkamp aus. Zudem ist die Einräumung des Bauzinses grunderwerbsteuerpflichtig. "Umsatzsteuerlich ist der Bauzins unecht steuerbefreit, der Baurechtsgeber kann aber die Regelbesteuerung wählen", so die Immobilienexpertin. Am Ende der Baurechtsdauer fällt das Gebäude je nach Vereinbarung entschädigungslos oder gegen eine Wertablöse dem Grundeigentümer zu. Aufgrund der Komplexität der Materie empfiehlt es sich in jedem Fall, eine umfassende steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, so Bovenkamp.
Information: TPA Treuhand Partner Austria, Mag. Helene Bovenkamp oder Mag. Karin Fuhrmann, Ziegelofengasse 33, 1050 Wien, Tel. 01/54650-0, Fax DW 299, eMail: tpabo@via.at, http://www.tpawt.com
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