Mögliche Maßnahmen gegen die Versteuerung von Mietzinsrücklagen

Wien (pts002/20.03.1997/19:01) Das "Sparpaket" hat gravierende Änderungen für Mietzinsrücklagen gebracht. Wie Sie einer drohenden Nachversteuerung entgehen, lesen Sie hier. Zur Erinnerung: Die Neubildung von Mietzinsrücklagen ist ab der Veranlagung 1996 nicht mehr möglich; bestehende Beträge sind binnen kurzer Frist zu verwenden oder nachzuversteuern.

Überblick über die zu beachtenden Fristen
Verwendung bzw. Auflösung

Mietzinsrücklage 1987 auflösen/verwenden 1996
Mietzinsrücklage 1988 auflösen/verwenden bis 1997
Mietzinsrücklage 1989-1995 auflösen/verwenden bis 1998

Baumaßnahmen müssen nicht bis 31.12.1998 abgeschlossen sein. Wenn eine Immobilie im Privatvermögen gehalten wird, genügt die Vorauszahlung der Baukosten vor dem 31.12.1998, da für die steuerliche Betrachtung das Abflußprinzip gilt.

Bei bilanzierenden Steuerpflichtigen ist eine Bestätigung des bauführenden Unternehmers über den Wert der verbauten Leistungen zum 31.12.1998 erforderlich, da "in Bau befindliche Anlagen", nicht jedoch "Anzahlungen" mit bestehenden Mietzinsreserven verrechnet werden können.
Soll die Auflösung von Mietzinsrücklagen vermieden werden, können diese im Sinne nachfolgender Aufzählung "verwendet" werden.

Verwendungsmöglichkeiten für Mietzinsrücklagen

Die Verrechnung von Mietzinsrücklagen mit Investitionen ist insoweit möglich, als diese nicht durch steuerfreie Subventionen gedeckt sind. Folgende vom Gesetzgeber vorgegebene Reihenfolge ist dabei einzuhalten:
* Instandsetzungsaufwendungen
* Aufwendungen im Sinne der §§ 3 bis 5 Mietrechtsgesetz (MRG)
* Verluste aus der laufenden Gebarung des Objektes
* Aufwendungen im Sinne der §§ 3 bis 5 MRG in anderen Gebäuden desselben Steuerpflichtigen.

Instandsetzungsaufwand

Wesentliches Augenmerk wird der Rechnungslegung der Handwerker beizumessen sein, da nur Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen (Sanierungen), nicht jedoch Instandhaltungsarbeiten (Reparaturen) mit bestehenden Mietzinsrücklagen verrechnet werden können. Instandsetzungsaufwand ist zum Beispiel
der Austausch von
* Fenstern und Türen
* Dach und Dachstuhl
* Stiegen und Zwischenwänden sowie Zwischendecken
* Unterböden (z.B. Estrich statt Holzboden)
* Aufzugs- und Heizungsanlagen sowie Feuerungseinrichtungen
* Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen
* Sanitärinstallationen
die Erneuerung des Außenverputzes und der Wärmedämmung und die Trockenlegung der Mauern, etc.
Werden nur einzelne Wohnungen saniert (Ausmaß unter 25 % des Gebäudes), liegt dagegen Instandhaltungsaufwand vor.

Herstellungskosten

Ebenfalls mit Mietzinsrücklagen verrechenbar sind Herstellungskosten im Sinne der §§ 3 bis 5 MRG, wobei die Verrechnungsmöglichkeit auch für eine andere Immobilie und für Miteigentumsanteile desselben Steuerpflichtigen - ja sogar für Anteile an einer vermögensverwaltenden KEG - besteht (gilt nur bei Vermietung und Verpachtung; im betrieblichen Bereich ist die Verrechnung auf den jeweiligen Betrieb eingeschränkt).

Bei diesen Herstellungskosten handelt es sich vor allem um:
* Neuerrichtung von Versorgungsanlagen (Kanal, Gas, Fernwärme etc.)
* Kategorieanhebung von Wohnungen (z.B. WC, Zentralheizung,
Wohnungszusammenlegungen etc.)
* Einbau von Personenaufzügen, Waschküchen, etc.

Wenn bei einem Mieterwechsel Investitionsablösen für Aufwendungen im obigen Sinn getätigt werden, können auch diese mit bestehenden Mietzinsrücklagen verrechnet werden.

Investitionen in denkmalgeschützten Objekten oder im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen aufgrund einer Förderungszusage können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls mit bestehenden Mietzinsrücklagen verrechnet werden. Da diesbezüglich aber einige Besonderheiten zu beachten sind, sollten Sie vor Inangriffnahme der Bauarbeiten Ihren Steuerberater konsultieren.

Zu beachten ist, daß - zumindest nach Auffassung der Finanzbehörde - ein Dachbodenausbau nicht unter die verrechenbaren Aufwendungen fällt.

Nachversteuerung investierter Beträge

Soweit Mietzinsrücklagen im außerbetrieblichen Bereich mit Herstellungskosten im Sinne der §§ 3 bis 5 MRG verrechnet werden, kommt es bei Veräußerung oder Schenkung des Gebäudes zu einer Nachversteuerung als "besondere Einkünfte" gemäß § 28 (7) EStG. Der "Beobachtungszeitraum" für die Nachversteuerung beträgt 15 Jahre ab Verrechnung der Herstellungskosten. Der nachzuversteuernde Betrag vermindert sich jedes Jahr um 1,5 %.

Zu einer Verlängerung der Spekulationsfrist kommt es durch die Verrechnung von Herstellungsaufwendungen nicht!

Resümee

Es gibt also einige Möglichkeiten, die Nachversteuerung von Mietzinsrücklagen in den Jahren 1997 und 1998 zu vermeiden. Diese werden bei bilanzierenden Steuerpflichtigen noch durch die Ausnützung handelsrechtlicher Bewertungsspielräume ergänzt.

Zusätzliche positive steuerliche Effekte können sich durch die Zufuhr von Fremdkapital ergeben. Sprechen Sie darüber mit Ihrem Steuerberater.

Aussender:	Treuhand Partner Austria TPA
Ansprechpartner:	Mag. Karin Fuhrmann, email: tpaub@via.at, Tel. 0222/54650-232
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