Vermietung: Entwurf einer neuen Liebhabereiverordnung liegt vor

Zeitraum, innerhalb dessen Einnahmenüberschuß vorliegen muß, geändert

Wien (pts007/20.09.1997/21:19) Wie bereits angekündigt, ist die Finanzverwaltung gezwungen, auf die jüngere Rechtsprechung der Höchstgerichte zur Liebhaberei bei Gebäudevermietungen zu reagieren. Mittlerweile liegen die Entwürfe
* einer Novelle zur Liebhabereiverordnung und
* eines neuen Liebhabereierlasses vor.

Für die bei Gebäudevermietungen drängende Frage nach dem absehbaren Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtüberschuß der Einnahmen vorliegen muß, sieht der Entwurf folgende Regelung vor:

Liebhabererei bei Gebäudevermietung

"große" Vermietung "kleine Vermietung"

Beginn des Beginn des mind. 30%ige weniger als 30 %ige
absehbaren absehbaren Eigenfinanzierung Eigenfinanzierung des
Zeitraums Zeitraums des Investitions- Investitionsvolumens
vor 1.7.1997 ab 1.7.1997 volumens

Absehbarer Zeitraum beträgt

35 Jahre 25 Jahre 25 Jahre 20 Jahre
(wie bisher) (bisher 35) (bisher 12) (bisher 12)

Als "große" Vermietung wird die Überlassung von Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten angesehen, sofern es sich nicht um
* Eigentumswohnungen oder um
* Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten
handelt.

Als "kleine" Vermietung gilt die Vermietung von
* Eigenheimen (Ein- und Zweifamilienhäuser)
* Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der Eigentumswohnungen pro Gebäude)
* Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten.

Als Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten gelten - wie schon seit dem zweiten Liebhabereierlaß 1993 - jene Gebäude, bei denen die Miteigentümer eine "wohnungseigentümerähnliche" Stellung haben (Quasi-Wohnungseigentum).

Gegenüber der bisher üblichen Einteilung in "große" und "kleine" Vermietung ist zu beachten, daß die Vermietung von Eigentumswohnungen künftig immer als "kleine" Vermietung eingestuft wird. Auch die Vermietung von mehr als 3 Eigentumswohnungen in einem Gebäude, die bisher als "große" Vermietung behandelt wurde, zählt künftig zur "kleinen" Vermietung.

Diese Neueinstufung ist auf Vermietungen anzuwenden, die nach dem 30.6.1997 beginnen. Als Beginn einer Vermietung ist das erstmalige Anfallen von Werbungskosten anzusehen. In diesem Zeitpunkt beginnt auch der für die Erzielung des Gesamtüberschusses maßgebliche "absehbare" Zeitraum zu laufen.

Die bei der "kleinen" Vermietung vorgesehene Verlängerung des "absehbaren" Zeitraumes von 12 Jahren auf 20 bzw. 25 Jahre ist bei allen noch nicht endgültig veranlagten Vermietungstätigkeiten anzuwenden.

Wie schon nach bisheriger Verwaltungspraxis sind Gebäude, die überwiegend nur zum Kategoriemietzins vermietet werden können, nicht liebhabereigefährdet. Das gilt aber nach Auffassung der Finanzverwaltung nur für "echte" Kategoriemietzinse, nicht hingegen für frei vereinbarte Mietzinse (nach dem Mietengesetz) und für angemessene Mietzinse im Sinne des § 16 Abs. 1 MRG. Bei den vom "Richtwert" abgeleiteten "angemessenen" Mietzinsen im Sinne des § 16 Abs. 2 ff MRG ist derzeit noch unklar, ob Liebhaberei vorliegen kann oder nicht.
Der endgültige Erlaß ist abzuwarten.

Information: Mag. Karin Fuhrmann, Mag. Erich Resch, TPA Treuhand Partner Austria, Tel. (01) 54617-0 oder 58835-0.

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