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KFM Deutsche Mittelstand AG
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pta20221124034
Unternehmensmitteilung für den Kapitalmarkt

KFM Deutsche Mittelstand AG: "5,25%-AEROF Sweden Bondco AB-Anleihe 21/24" wird als "durchschnittlich attraktiv" eingeschätzt

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer (Update)


Düsseldorf (pta034/24.11.2022/17:50) - In ihrem aktuellen Barometer zu der 5,25%-Anleihe der AEROF Sweden Bondco AB mit Laufzeit bis 2024 (WKN A288ER) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv"(3 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen[1]

Branche: Immobilien

Kerngeschäft: Entwicklung von Gewerbeimmobilien zu Wohnimmobilien mit anschließendem Verkauf

Marktgebiet: Schweden, Finnland, Dänemark, Deutschland und das Vereinigte Königreich

Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:

Die Emittentin AEROF Sweden Bondco AB als Zweckgesellschaft ist eine 100%ige Tochter der Aberdeen European Residential Opportunities Fund SCSp SICAV-SIF. Diese ist ein geschlossener Immobilienfonds, der von abrdn (zuvor: Aberdeen Standard Investment) verwaltet wird. Die abrdn, Tochtergesellschaft der abrdn plc (zuvor: Standard Life Aberdeen plc), verwaltet Vermögen für institutionelle Investoren wie Versicherungen, Banken, Unternehmen, Stiftungen, Regierungen sowie Privatkunden in insgesamt über 80 Ländern. Das Kundenvermögen beträgt dabei rund 448,8 Mrd. EUR.

Mitarbeiter: 0 eigene Mitarbeiter (Zweckgesellschaft)

Assetmanger abrdn: weltweit ca. 5.000 Mitarbeiter

Unternehmenssitz: Stockholm, Schweden

Gründung: Die Aberdeen European Residential Opportunities Fund SCSp SICAV-SIF wurde 2016 gegründet.

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:

Die Emittentin AEROF Sweden Bondco AB ist eine Zweckgesellschaft des Aberdeen European Residential Opportunities Fund und dient zur Finanzierung des Fonds. Der Fonds (AEROF) ist ein geschlossener, befristeter Investmentfonds, der 2016 mit 269 Mio. EUR gebundenen Eigenkapital gegründet wurde.

Der Fonds hat im Rahmen der Akquisitionsphase 15 Gewerbeimmobilien in Großstädten in Schweden (4), Dänemark (4), dem vereinigten Königreich (3), Finnland (2), Deutschland (2) erworben, die in Wohngebäude durch Umbau und/oder Neubau umgewandelt werden und nach erfolgreiche Entwicklung verkauft werden.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:

Die abrdn als aktiver Vermögensverwalter schaut in der Immobiliensparte auf eine Investitionserfahrung von über 50 Jahren zurück. Die Immobilien sind sowohl durch ihre Standorte als auch innerhalb des Wohnsegments diversifiziert. Gemäß der Strategie des Fonds agiert das Management sowohl in der Planungs- als auch in der Exitphase flexibel.

Strategie:

Der Fonds verfolgt die gezielte Strategie, Wertdifferenzen zwischen der bestehenden Nutzung und dem potenziellen Marktwert der Immobilien auszunutzen. Die Erträge sollen durch die Veränderung der Gebäudenutzung, die Optimierung des Designs, die Entwicklung der Immobilien und schließlich den Verkauf der Immobilie gesteigert werden. Die abrdn teilt ihr Portfolio in vier Kategorien: Vermögensverwaltung mit Fokus auf Wertsteigerung (langfristige Ausrichtung), Vermögensverwaltung (kurfristig mit zeitnaher Veräußerungsabsicht), Bestandshaltung (langfristig; über 10 Jahre), zum Verkauf stehende Objekte. Diese Einteilung wird bei der täglichen Verwaltung des Portfolios verwendet und dient auch als Leitfaden für die künftige Strategie des Fonds.

Kunden: Versicherungen, Banken, Renten- und Pensionsfonds, Unternehmen, Stiftungen, Regierungen und Privatkunden

Lieferanten: Anbieter von gewerblichen Liegenschaften

Entwicklung 2021/2022 und Ausblick

Der Investitionszeitraum des Fonds endete am 12. Juni 2020. Mit den Kapitalzusagen für die Finanzierung von 15 Projekten im Vereinigten Königreich, in Deutschland, Dänemark, Schweden und Finnland war der Fonds etwa zweieinhalb Jahre nach Ablauf des Investitionszeitraums vollständig gebunden. Die Bereiche, in denen sich die Wohnimmobilien aufteilen, sind Mikrowohnen, Eigentumswohnungen, Seniorenwohnungen und eine gemischte Nutzung.

Der Fonds verfügt 2021 über ein gebundenes Kapital von insgesamt 268,3 Mio. EUR. Der Fonds hat davon 250,6 Mio. EUR abgerufen, sodass 17,7 Mio. EUR an nicht abgerufenen Mitteln verbleiben. Darüber hinaus bestehen insgesamt 224,4 Mio. EUR langfristige Verbindlichkeiten. Dem gegenüber steht ein Wert der zum 4. Quartal 2021 bestehenden 14 Anlageimmobilien von 435,7 Mio. EUR. Zudem besitzt der Fonds liquide Mittel in Höhe von 97,8 Mio. EUR (Vorjahr: 26,7 Mio. EUR).

In 2021 hat der Fonds das Projekt in Frankfurt abgeschlossen, welches zuvor durch ein Forward Funding gesichert wurde, und erzielte ein geschätzten IRR (Internal Rate of Return) von 28%. Außerdem wurde über das Jahr ein Großteil der Grundstücke des Projekts in Ludwigshafen verkauft, was einen realisierten Gewinn von 22,6 Mio. EUR beinhaltete. In 2022 wurde bisher das Projekt "The Beach Terraces" in Dänemark vollständig verkauft. Bei vier der übrigen zwölf Immobilien ist der Umbau ebenfalls abgeschlossen.

Infolge des Krieges in der Ukraine, der steigenden Zinssätze und des schwindenden Verbrauchervertrauens hat sich der Verkauf von Eigentumswohnungen etwas verlangsamt, wobei der Fonds weiterhin Aktivitäten bei seinen Projekten verzeichnet. Der Fonds prüft weiterhin das potenzielle Interesse von Käufern und/oder Finanzierungspartnern für einige der verbleibenden Projekte. Diese Prozesse könnten in den nächsten Quartalen zu einer Art Ausstieg/De-Risking führen. Generell hat Covid-19 in den letzten zweieinhalb Jahren bei einigen Projekten zu Verzögerungen geführt, wenn auch nicht zu erheblichen. Bei anderen Projekten hat der Fonds beschlossen, den Baubeginn zu verschieben oder bestimmte Phasen aufgrund der Unsicherheit zu verlangsamen.

Für 2022 soll ein ausreichender Liquiditätspuffer als wesentliches Risikomanagementinstrument aufrechterhalten werden. Priorität ist auch die Sicherstellung einer soliden und strukturierten Entwicklung der gesicherten Projekte unter Einhaltung von Zeit, Budget und Spezifikationen. Außerdem sollen abgeschlossene Eigentumswohnungs-projekte verkauft werden und Ausstiegsmöglichkeiten für bestimmte Projekte weiter sondiert werden. Das Fondsteam hat die Genehmigung erhalten, die zweijährigen Verlängerungsoption des Fonds wahrzunehmen , um genügend Zeit für alle Ausstiege zu haben und die Anforderungen der Kreditgeber zu erfüllen.

Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug rating[2]

Der Nachhaltigkeitsbeitrag von der AEROF Sweden Bondco AB wird als neutral eingeschätzt. Das Unternehmen verstößt nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Die AEROF Sweden Bondco AB erzielt keine Umsätze mit Produkten/Dienstleistungen, die eine direkte positive Wirkung auf Nachhaltigkeit haben. Im Unternehmen existieren Ansätze für die Berücksichtigung von ESG-Aspekten, es fehlt jedoch an einer systematischen Umsetzung.

[1] Quellen: veröffentlichte Annual Reports 2019-2021, Quarterly Report Q3 2022, Website des Emittenten, Pressemitteilungen

[2] Die von imug rating erstellte Nachhaltigkeitseinschätzung ergänzt das KFM-Scoring um ESG-Aspekte und ermöglicht einen Überblick zum grundlegenden Nachhaltigkeitsengagement des Emittenten. Die Nachhaltigkeitseinschätzung erfüllt nicht die Funktion eines dezidierten Nachhaltigkeitsratings oder eines fundierten Gutachtens zur Mittelverwendung (SPO) einer grünen, sozialen oder nachhaltigen Anleihe und darf als solche/s nicht verwendet werden.*

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