KFM Deutsche Mittelstand AG: "6,75%-RAMFORT GmbH-Anleihe 21/26" wird weiterhin als "durchschnittlich attraktiv" eingeschätzt

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer (Update)

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Düsseldorf (pta032/10.11.2022/16:00 UTC+1)

In ihrem aktuellen Barometer zu der 6,75 %-Anleihe der RAMFORT GmbH mit Laufzeit bis 2026 (WKN A3H2T4) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen[1]

Branche: Immobilien (überwiegend Büroimmobilien)

Kerngeschäft: Erwerb von Immobilien für den nachhaltigen Bestandsaufbau, Umsetzung von Asset-Management-Maßnahmen sowie Refurbishment und Optimierung des Facility-Managements zum Abbau des Leerstandes

Marktgebiet: A- und B-Standorte in prosperierenden Städten wie München, Regensburg, Berlin, Bremen und Hamburg

Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:

Unterhalb der Muttergesellschaft und Emittentin, der RAMFORT GmbH, fungiert die 100%ige Tochtergesellschaft, die Safe Invest GmbH, Regensburg, als mehrheitliche Kommanditistin in den Objektgesellschaften.

In der dritten Ebene des kleinen mehrstöckigen Immobilienkonzerns befinden sich die jeweiligen Objektgesellschaften, die im eigenen Namen mit Bankdarlehen und mit den von der RAMFORT GmbH zur Verfügung gestellten Darlehen die Immobilien erwerben und das operative Geschäft umsetzen:

- SAFE 02 GmbH & Co. 3 KG, Regensburg für Bestandsobjekte in Delmenhost und Bremen

- SAFE 02 GmbH & Co. 4 KG, Regensburg für Bestandsobjekte in Delmenhorst

- SAFE 2 Office GmbH & Co. KG, Regensburg für Bestandsobjekte in Unterschleißheim

- ACC Bremen GmbH & Co. KG, Regensburg für Bestandsobjekte in Bremen (Airport City Center)

- ParkOffice GmbH & Co. KG, Regensburg für Bestandsobjekte in Bremen

- First of Logistic GmbH & Co. KG, Regensburg für Bestandsobjekte in Bremen

- First of Living GmbH & Co. KG, Regensburg für Bestandsobjekte in Hamburg

Die Komplementär- und Geschäftsführungsfunktion für die sieben KGs übernimmt die RAMFORT Verwaltungs GmbH, an die der Gründer Herr Wittke ebenso wie bei der RAMFORT GmbH zu 100% beteiligt ist. Herr Wittke übt als geschäftsführender Gesellschafter der GmbHs direkt und über die Komplementärgesellschaft indirekt einen maßgeblichen Einfluss auf alle Gesellschaften des Konzerns aus.

Mitarbeiter: Acht

Unternehmenssitz: Regensburg

Gründung/Historie:

Die RAMFORT GmbH ist ein im Jahr 2003 durch Herrn Björn Wittke gegründetes Familienunternehmen, welches bis heute inhabergeführt ist. Nach einigen gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen im Jahr 2019 besteht die heute aktuelle Firmenstruktur. Die RAMFORT GmbH fungiert hierbei überwiegend als Management- und Finanzierungs-Holding, die als Emittentin am Kapitalmarkt weitere Mittel als Finanzierungsbaustein zur Umsetzung des Geschäftsmodells des Immobilienkonzerns einwirbt.

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen: Die RAMFORT-Gruppe vermietet Gewerbe- und Wohnflächen. Auf Wunsch werden gegen Entgelt mieterspezifische Ein- und Umbauten der Gewerbemietflächen umgesetzt.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:

Die Einkaufsstrategie der RAMFORT sieht vor, zu mindestens 50% vermietete Immobilien mit einem stabilen, positiven Cashflow ab Baujahr 1995 in prosperierenden Städten mit einem durch die RAMFORT abzubauenden Investitionsbedarf zu erwerben. Hierdurch soll bereits zum Ankaufszeitpunkt eine möglichst hohe Abdeckung der Finanzierungskosten mit Mieten sichergestellt werden.

Strategie:

Die Strategie ist es, versteckte Potenziale zu entdecken und zu heben. Insbesondere soll durch die Maßnahmen die Lebensdauer der Objekte wieder gesteigert werden und Objekte entstehen, die konkurrenzfähig mit Neubauprojekten sind.

Durch die Umsetzung von Asset- und Refurbishmentmaßnahmen sollen bei den im Eigentum stehenden Immobilien die Leerstandsquote weitestgehend abgebaut werden, so dass die Verkehrswerte steigen. Nach Erhöhung der Mietrenditen ist eine langfristige Umfinanzierung vorgesehen, um die Objekte langfristig im Bestand zu halten.

Kunden: Kunden der RAMFORT sind während der Bestandshaltephase gewerbliche Mieter sowie Mieter von Wohnimmobilien. In einer späteren Exitphase ist der gewinnbringende Verkauf einzelner Objekte zum Beispiel an andere Immobilienunternehmen, institutionelle Investoren oder Fondsgesellschaften möglich.

Lieferanten: Archtitekten und Fachplaner, auf Wohn- und insbesondere Gewerbemietrecht spezialisierte Rechtsanwaltkanzleien, externe Handwerker, Dienstleister im Rahmen des Facility Managements.

Entwicklung 2021/2022 und Ausblick[2]

Mit der emittierten Anleihe im Mai 2021 konnten die fälligen Restkaufpreise der Immobilien vollständig finanziert werden und somit alle bisherig laufenden Kaufvorgänge abgeschlossen werden. Die RAMFORT baut weiterhin auf ihre Strategie des nachhaltigen Bestandsaufbaus von Immobilien und sieht sich in der heutigen Zeit genau richtig positioniert. Die Corona-Pandemie war auch im Markt der RAMFORT zu spüren, jedoch konnte im gleichen Zuge durch Nachvermietungen höhere Preise realisiert werden und der Ertrag deutlich gesteigert werden. Insgesamt besteht zunehmende Zurückhaltung auf dem Markt, allerdings schafft es die RAMFORT-Gruppe dennoch, mit ihrer Vermietungsstrategie und dem bestehenden Angebot, die Leerstände weiter abzubauen. Anhand des zuletzt erstellten Verkehrswertgutachten liegt der Verkehrswert der im Besitz der RAMFORT befindlichen Immobilien bei rund 107 Mio. EUR.

In 2022 hat die RAMFORT GmbH zwei weitere Tochtergesellschaften für zukünftige Projekte gegründet. Neu gegründet wurden die "First of Logistic GmbH & Co. KG" und die "First of Living GmbH & Co. KG". Mit der First of Living GmbH & Co. KG konnte ein Entwicklungsgrundstück im Hamburg mit 33.000 m2 gesichert werden. Mit der First of Logistic GmbH & Co. KG wurde ein neues Objekt mit einem jährlichen Ertrag von ca. 0,2 Mio. EUR übernommen. Damit besteht der gesamte Jahresnettokaltmietertrag der RAMFORT-Gruppe bei ca. 4,3 Mio. EUR. Die RAMFORT GmbH wird, durch die positive Entwicklung in den Tochtergesellschaften, ihren Gewinn in 2022 weiter steigern können und erwartet ihr Eigenkapital weiter über die bereits im Halbjahresabschluss ersichtlichen 9 Mio. EUR zu erhöhen. Seit der Emission der Anleihe im März 2021 schafft es die RAMFORT-Gruppe, die Leerstandsquote von 29% auf ca. 18% zu reduzieren (Stand 11/2022, exkl. dem neu erworbenen Objekt der First of Logistic GmbH & Co. KG). Darüber hinaus konnten mehrere Verträge mit Bestandsmietern verlängert und mit höheren Mieten abgeschlossen werden. Mit dem Bestandsportfolio werden in 2023 die Mieterträge so auf 5 Mio. EUR gesteigert werden. Zusätzlich verhandelt die RAMFORT-Gruppe einen weiteren Zukauf für ihr Portfolio in 2023. Dennoch geht das Management von einem stark belasteten Umfeld aus, welches die Vermietungsgeschwindigkeit hemmt. Die steigenden Zinsen sind jedoch bereits eingepreist und die Gruppe sieht sich als gut aufgestellt an. Auch für das Jahr 2023 werden steigende Einnahmen und Ergebnisse erwartet.

Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug rating[3]

Der Nachhaltigkeitsbeitrag von der RAMFORT GmbH wird insgesamt als neutral eingeschätzt. Das Unternehmen verstößt nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Die RAMFORT GmbH erzielt keine Umsätze mit Produkten/Dienstleistungen, die eine direkte positive Wirkung auf Nachhaltigkeit haben. Im Unternehmen existieren keine bzw. nur geringe Ansätze für eine Berücksichtigung von ESG-Aspekten.

[1] Quellen: veröffentlichte Geschäftsberichte 2019-2021, Zwischenbericht per 30.06.2022, Website des Emittenten, Pressemitteilungen

[2] Mit Ergänzungen der Geschäftsführung

[3] Die von imug rating erstellte Nachhaltigkeitseinschätzung ergänzt das KFM-Scoring um ESG-Aspekte und ermöglicht einen Überblick zum grundlegenden Nachhaltigkeitsengagement des Emittenten. Die Nachhaltigkeitseinschätzung erfüllt nicht die Funktion eines dezidierten Nachhaltigkeitsratings oder eines fundierten Gutachtens zur Mittelverwendung (SPO) einer grünen, sozialen oder nachhaltigen Anleihe und darf als solche/s nicht verwendet werden.*

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E-Mail:	info@kfmag.de
Website:	www.kfmag.de
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