KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "5,50%-Noratis-Anleihe 20/25"

5,50%-Noratis-Anleihe 20/25 wird als "attraktiv (positiver Ausblick)" eingeschätzt

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Düsseldorf (pta008/29.10.2020/10:00 UTC+1) In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,50%-Anleihe der Noratis AG mit Laufzeit bis zum 11.11.2025 (WKN A3H2TV) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv (positiver Ausblick)" (4,5 von 5 Sternen) einzuschätzen.

Die Noratis AG ist ein führender Bestandsentwickler von Wohnimmobilien in Deutschland1. Noratis investiert insbesondere in die Aufwertung von Quartieren und Siedlungen in Mittel- und Kleinstädten sowie in Randlagen von Ballungsgebieten1. Im Fokus stehen dabei technische und kaufmännische Entwicklungsmaßnahmen durch intensives Asset Management, die sowohl den Objektwert steigern als auch das Wohnklima nachhaltig verbessern1. Nach erfolgreicher Entwicklung bleiben die Objekte im Bestand oder werden mittelfristig an Investoren bzw. im Einzelvertrieb an bestehende Mieter, Kapitalanleger und Selbstnutzer veräußert1. Das Geschäftsmodell basiert auf dem laufend hohen Angebot an Bestandswohnungen mit Renovierungsbedarf und der robusten Nachfrage nach attraktivem Wohnraum, der gleichzeitig bezahlbar ist1.

Gesellschaftliche Historie der Noratis AG mit Öffnung zum Kapitalmarkt und mehreren Eigenkapitalerhöhungen
Die Gesellschaft wurde im Jahr 2002 als Noratis GmbH gegründet, begann die operative Tätigkeit als Bestandsentwickler im Jahr 2012 und ist am 02.07.2017 im Wege eines Rechtsformwandels zur Noratis AG umgewandelt worden1. Die Noratis AG ist kontinuierlich gewachsen3 und deren börsennotierte Aktien befinden sich mit Stand September 2020 zu 46,4% in Streubesitz, zu 5,9%% im Minderheitenanteil des CEO Herrn Bugarski und zu 47,7% im Besitz der Merz Real Estate GmbH & Co. KG (Teil der Merz Gruppe), die im März 2020 durch direkten Anteilserwerb von 29,4% der Aktien größter Aktionär wurde2. Die Noratis AG hat nach dem Einstieg der Merz Gruppe zur Stärkung ihrer Eigenkapitalbasis und zur Wachstumsfinanzierung bereits zwei Eigenkapitalerhöhungen durchgeführt1 und plant noch weitere Eigenkapitalerhöhungen2. Insgesamt hat sich die Merz Gruppe im Rahmen einer Investoren- und Festbezugsvereinbarung verpflichtet, bis zum Ende des Jahres 2024 50 Mio. Euro Eigenkapital zur Verfügung zu stellen, von denen im Rahmen der letzten beiden Kapitalerhöhungen bereits 14 Mio. Euro investiert wurden2. Diese Zusagen stellen nach unserer Einschätzung ein überdurchschnittliches Commitment der Gesellschafter dar. Zum Halbjahresabschluss 30.06.2020 ist ein Eigenkapital in Höhe von 60,2 Mio. Euro bzw. eine Eigenkapitalquote von 22,6% ausgewiesen2. Hierdurch wird unserer Auffassung nach das geplante weitere Wachstum mit den immobilientypischen hohen Investitionsvolumina abgesichert. Nach der vollständigen Rückzahlung der letzten Noratis-Anleihe zum Halbjahres-Konzern-Abschluss 30.06.2020 wird nun mit der Emission der neuen 5,50%-Noratis-Anleihe 20/25 unserer Auffassung nach ein weiterer Finanzierungsbaustein einer kapitalmarkfinanzierten Wachstumsfinanzierung sicher gestellt.

Betriebswirtschaftliche Entwicklung und Ausblick für die kommenden Jahre
Zum Halbjahres-Konzernabschluss 30.06.2020 konnte die Noratis AG ihren Immobilienbestand über die Jahre hinweg kontinuierlich auf 2.530 Wohneinheiten (2.407 zum 31.12.2019) bzw. 253,5 Mio. Euro Immobilienwert (238,8 zum 31.12.2019) erhöhen2,3. Dementsprechend erhöhten sich zum Halbjahresabschluss 2020 auch die Mieteinnahmen auf 8,0 Mio Euro (12,9 Mio. Euro für das gesamte Geschäftsjahr 2019)2,3. Nach unseren konservativ angelegten Berechnungen ist damit eine vollständig Finanzierung der Zinsen für die zum 30.06.2020 ausgewiesenen 200,6 Mio. Euro Bankverbindlichkeiten sowie eine zu ca. 74%-ige Abdeckung sämtlicher operativen Kosten durch Mieteinnahmen gewährleistet4. Durch den seit Jahren andauernden Immobilienbestandsaufbau und die Zinsdifferenz aus Mietrendite und Gesamfinanzierungszinsen befreit sich die Noratis AG unserer Einschätzung nach zunehmend von dem Zwang zum Jahresende durch Immobilienverkäufe stille Reserven aufdecken zu müssen. Der Vorstand der Noratis AG plant nach seinen Aussagen im Halbjahresabschluss 2020 für den Rest des Jahres eine weitere Forcierung des strategischen Bestandsaufbaus bei den Immobilien bei gleichzeitiger vorübergender Drosselung der Verkaufsaktivitäten. Dementsprechend dürften nach unserer Einschätzung der Gesamtumsatz zum Jahresende 2020 im Verleich zum Vorjahr deutlich niedriger sein und sich der Immobilienbestand weiterhin stark erhöhen. Darüber hinaus dürfte sich nach unserer Einschätzung der Wert des nach dem HGB Rechnungslegungsstand bilanzierten Immobilienvermögens bzw. die dort enthaltenen stillen Reserven wegen der Erhöhung der Bestandshaltedauer erhöhen. Derzeit liegt der Loan to Value (LTV) auf Basis der Buchwerte ohne stille Reserven und ohne Berücksichtigung der Barmittel bei 79,1%4.

5,50%-Noratis-Anleihe mit Laufzeit bis 2025
Die im Rahmen der derzeit laufenden Emission begebene unbesicherte und nicht nachrangige Mittelstandsanleihe der Noratis AG ist mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 11.11.) ausgestattet und hat eine Laufzeit vom 11.11.2020 bis zum 11.11.20255. Im Rahmen der Emission plant die Emittentin ein Emissionsvolumen von bis zu 50 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro zu platzieren5. In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin ab dem 11.11.2023 zu 102% und ab dem 11.11.2024 zu 101% des Nennwerts vorgesehen5. Die Emittentin verpflichtet sich in den Anleihebedingungen zu einer Dividendenbeschränkung (max. 50% des Bilanzgewinns) 5. Bei einem Verstoß gegen diese Beschränkung erhöht sich der Kupon für die folgende Zinsperiode um 0,50 Prozentpunkte5. Die Einbeziehung der Schuldverschreibungen in den Handel im Freiverkehr der Börse Frankfurt wurde beantragt und soll am 11.11.2020 erfolgen5.

Fazit: Attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Die aus Gläubigersicht besonders relevanten Zinszahlungen sind bisher durch den operativen Cashflow gedeckt. Zusätzlich ist nach unserer Einschätzung bei einer weiteren erfolgreichen Umsetzung des risikoarmen und substanzwertorientierten Geschäftsmodells von einer weiter ansteigenden Unabhängkeit von Immobilienverkaufsaktivitäten auszugehen, die das Geschäftsmodell noch krisenrobuster macht. In Verbindung mit der Rendite von 5,50% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100,0% am 11.11.2020 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 11.11.2025) wird die 5,50%-Noratis AG-Anleihe (WKN A3H2TV) als "attraktiv (positiver Ausblick)" (4,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

Über dieses KFM-Barometer
Analysten: Christian Wagner, Unternehmensanalyst und Sabine Knee, Wertpapieranalystin im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 29.10.2020, 08.20 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Jahresabschlusses 2019, des Halbjahresabschlusses 2020 und des Wertpapierverkaufsprospektes vom 23.10.2020 der Noratis AG. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.

Quellenangaben: 1Handelsregisterauszug, 2www.noratis.de, 3Bundesanzeiger mit den offen gelegten Jahresabschlüssen, 4Eigene Berechnung auf Basis des veröffentlichten Halbjahresabschlusses 2020, 5Wertpapierverkaufsprospekt vom 23.10.2020

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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