KFM Deutsche Mittelstand AG: 4,25%-NSI Netfonds Structured Investments GmbH-Anleihe 20/25 weiterhin "durchschnittlich attraktiv" eingeschätzt

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer

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Düsseldorf (pta025/12.10.2022/15:30 UTC+2)

In ihrem aktuellen Barometer zu der 4,25 %-Anleihe der NSI Netfonds Structured Investments GmbH mit Laufzeit bis 2025 (WKN A254T1) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen[1]

Gründung/Historie:

2018 (Emittentin), 2000 (Netfonds AG), 1993 (NSI Asset AG)

Die Emittentin ist seit Ihrer Gründung in 2018 kontinuierlich gewachsen und führt dies weiter fort.

Die neue Muttergesellschaft NSI Asset AG verfügte bis 2015 über eine Tochtergesellschaft und wird seitdem kontinuierlich erweitert. In den Jahren 2020 und 2021 wurde das Immobiliensegment durch Kauf weiterer Gesellschaften (NSI Sachsen Portfolio und die Emittentin) ausgeweitet.

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:

Das Kerngeschäft der Emittentin ist der Einkauf, die Aufbereitung, Entwicklung und Vermarktung von Immobilien an Investoren sowie die Beteiligung an Liegenschaften, Bauträgern und Initiatoren. Das Geschäftsmodell basiert auf einem kontinuierlich hohen Angebot an Bestandswohnungen. Aufgrund der robusten Nachfrage nach attraktivem und bezahlbarem Wohnraum sieht die Emittentin für die kommenden Jahre weiterhin deutliche Marktchancen, entsprechendes Wachstumspotenzial und bietet vier Möglichkeiten in Immobilien zu investieren (Anleihe-Objekte, Wohnungs-Privatisierungs-Objekte, Globalobjekte und Private-Placement-Objekte).

Die bisherige Muttergesellchaft Netfonds AG ist ein Haftungsdach für hoch qualifizierte Investment-Professionals. Sie ermöglicht Beratern aus Private Banking, Wealth Management und ähnlichen Strukturen eine anbieterunabhängige, bedarfsgerechte Anlageberatung. Zudem kooperiert sie weiterhin eng mit der Emittentin.

Der neue Mutterkonzern NSI Asset AG ist mit 12 Konzerntöchtern in den Segmenten Finanzanlagevermittlung (Investmentfonds, Finanzanlagen/-instrumente und Alternative Investment Fonds) und Immobilien-Beteiligungen (in 2020 entstandener und in 2021 durch Erwerb der Emittentin ausgebauter Bestandteil) tätig. Der Bereich Versicherungsvermittlung wird in 2022 verkauft. Durch den Erwerb der Emittentin hält die NSI Asset AG fortan Grundstücke & Bauten und generiert Umsatzerlöse aus der Vermietung, Verwaltung sowie aus dem Verkauf von Wohnimmobilien. Die Ertragslage steht in enger Verbindung mit den Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:

Die Muttergesellschaften und die Emittentin sehen alle Immobilienhandelsunternehmen als Mitbewerber an und neben den großen börsennotierten Akteuren durchaus Chancen für kleinere Gesellschaften. Ihr Alleinstellungsmerkmal sieht die Emittentin, dank zwei erfahrenen und gut vernetzten Geschäftsführern, in einem sehr guten Zugang zu Objekten.

Die bisherige Muttergesellschaft Netfonds Gruppe ist in Bezug auf Umsatz, verwaltete Assets und Verträge angabegemäß einer der marktführenden Dienstleister für unabhängige Berater im Finanz- und Assekuranzbereich in Deutschland. Die Kombination aus Maklerpool, Mehrfachagent, Haftungsdach und Vermögensverwaltung macht Netfonds angabegemäß zu einem Lösungsspezialisten für Regulierungen. Die Gruppe wurde in 2022 zum elften Mal in Folge mit dem FONDS professionellen Service-Award ausgezeichnet.

Die neue Muttergesellschaft ist eine Holdinggesellschaft für eine Gruppe von Unternehmen in der Finanzanlagenvermittlung. Im November 2020 gelang der NSI Asset AG der Eintritt in das Segment "Immobilien-Beteiligungen", welches seitdem deutlich ausgeweitet werden konnte.

Strategie:

Die Emittentin realisiert Potenziale für Investoren, Selbstnutzer und Mieter. Damit schafft/erhält sie in vielen Regionen Deutschlands attraktiven & bezahlbaren Wohnraum. Investiert wird ausschließlich in Bestandsimmobilien sowie deren Aufwertung. Schwerpunkte sind Quartiere & Siedlungen in Mittel- und Kleinstädten, in Randlagen von Ballungsgebieten und Werkswohnungen. Im Fokus stehen technische und kaufmännische Entwicklungen durch aktives Asset-Management, zur Steigerung des Objektwerts und des Wohnklimas. Sie bietet Kunden Zugang zum Immobilien-Anlage-Markt und hat das Ziel, zukünftig einen Großteil der Objekte im eigenen Bestand zu halten bzw. als weiteres Standbein ein Bestandsportfolio aufzubauen.

Umfirmierung der neuen Muttergesellschaft: Die beiden operativen Gesellschaften (NSI Sachsen Portfolio GmbH, NSI Netfonds Structured Investments GmbH) stehen für 90% der Umsätze und Bilanzsumme der neuen Muttergesellschaft. Viele Kunden, Lieferanten, Vermittler, Banken, Investoren etc. kennen die "NSI GmbH" (Emittentin) bereits. Auch die öffentlichen Anleihen firmieren als NSI Structured Investment. Daher sollte mit der Namensangleichung (von VMR AG in NSI Asset AG) das öffentliche Erscheinungsbild vereinheitlicht werden.

Kunden:

Kunden der Emittentin sind semiprofessionelle- und private Investoren. Kunden der bisherigen & neuen Muttergesellschaften sind alle Mieter der im Portfolio befindlichen Immobilien sowie die Käufer der "privatisierten" Wohnungen und Einzelobjekte die aus dem Bestand veräußert werden.

Lieferanten: Projektentwickler, Bauträger, Eigentümer von Immobilien sowie Verkäufer einzelner Portfolios oder Bau- und Handwerksfirmen die teilweise die Objekte modernisieren bzw. revitalisieren.

Verkauf der Emittentin: Das Portfolio der Emittentin war 2021 mit über 90% fremdkapitalfinanziert. Zur Stärkung der Eigenkapitalquote der Netfonds-Konzernbilanz und zur Umsetzung eines "Asset light Modells" (ohne eigene Immobilienbilanz), hat die Netfonds die Emittentin (ihre größte Tochtergesellschaft) am 15.12.2021 für 9.937 TEUR an die damalige VMR AG verkauft. Um diese Bilanzverkürzung/Erhöhung der Eigenkapitalquote bereits in der Netfonds-Bilanz 2021 ausweisen zu können, wurde der Übergang der Geschäftsanteile unmittelbar mit dem Notartermin vollzogen. Daher wurden die Emittentin (und ihre Tochterunternehmen) bis zum 15.12.2021 im Netfonds-Konzern konsolidiert und der Jahresgewinn der Emittentin in 2021 als Teil des Kaufpreises noch vollständig der Netfonds AG zugestanden. Die eingangs beschriebene Aufteilung der Gesellschaftsanteile hat steuerliche/historische Gründe und spielt im operativen Geschäft jedoch angabegemäß keine Rolle. Zum 16.12.2021 wurde die Emittentin bei der damaligen VMR AG erstkonsolidiert.

Entwicklung 2022 und Ausblick

Das Geschäftsjahr 2021 sowie das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2022 standen bei der neuen Muttergesellschaft NSI Asset AG im Fokus der Ausweitung des Immobilien-Segments. Die Umsatzerlöse des Konzerns setzten sich zum 30. Juni 2022 aus den Provisionserlösen der Finanzanlagenvermittlung sowie den Immobilienerlösen der Immobilien-Beteiligungen zusammen und verdeutlichen den Wachstumskurs.

Das Geschäftsjahr 2022 wurde bisher vor allem durch den Anstieg der Zinsen und der Inflationsrate beeinflusst. Für den Immobilienbereich stellt insbesondere der Zinsanstieg eine große Herausforderung dar. In der Finanzanlagenvermittlung sind die Provisionserträge durch die hohen Schwankungen sowie die negative Wertentwicklung der Kapitalmärkte unter Druck geraten. Insgesamt konnte für alle Geschäftssegmente angabegemäß eine robuste Geschäftsentwicklung verzeichnet werden.

Die NSI Asset AG weist in ihrem Halbjahres-Abschluss per 30.06.2022 einen Umsatz von 6.031 TEUR und ein Ergebnis nach Steuern von -415 TEUR aus (wegen den Veränderungen im Konzern sind die Zahlen nur bedingt mit dem Vorjahr vergleichbar). Bei einer Bilanzsumme von 113.334 TEUR beträgt das Eigenkapital 9.793 TEUR (8,6%). Das Fremdkapital besteht vor allem aus langfristigen Finanzschulden in Form von Krediten und Anleihen. Auf der Aktivseite dominieren die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Aufgrund der Unvorhersehbarkeiten im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie, dem Ukraine-Konflikt, dem Fachkräftemangel, der Zinswende sowie der hohen Inflation und den damit verbundenen Beeinträchtigungen mit unterschiedlichsten Wechselwirkungen, ist eine Prognose aktuell mit hoher Unsicherheit behaftet.

[1] Quellen: veröffentlichte Geschäftsberichte, Website der Emittentin und der Mutterunternehmen

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(Ende)

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