KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "4,25%-NSI-Anleihe 20/25"

4,25%-NSI-Anleihe 20/25 wird als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" eingeschätzt

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Düsseldorf (pta024/27.01.2021/11:00 UTC+1) In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 4,25%-Anleihe der NSI Netfonds Structured Investments GmbH mit Laufzeit bis 2025 (WKN A254T1) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 Sternen) einzuschätzen.

Die NSI Netfonds Structured Investments GmbH ("NSI") wurde 2006 als 100%-ige Tochtergesellschaft der Netfonds AG gegründet1. Der heutige Geschäftszweck der Emittentin sind der Einkauf, die Aufbereitung, Entwicklung und Vermarktung von Immobilien sowie die Beteiligung an Liegenschaften, Bauträgergesellschaften und Projektentwicklern1. Ihren Geschäftszweck übt die Emittentin über ihre derzeit fünf Immobilien haltenden Tochtergesellschaften aus, die zur Finanzierung ihrer Immobilienankäufe und Bestandsentwicklung von ausschließlich und nahezu voll vermieteten Wohnimmobilien Darlehen von der NSI erhält1,2. Hierdurch wird unserer Einschätzung nach schon zu Beginn des Immobilieninvestments eine hohe Abdeckung der Finanzierungskosten durch die Mieteneinzahlungen ermöglicht. Die Darlehen der Emittentin ermöglichen die Aufwertung von Quartieren und Wohnungen in ganz Deutschland in einfachen bis guten Lagen1. Im Fokus stehen dabei technische und kaufmännische Entwicklungsmaßnahmen durch intensives Asset Management, die den Objektwert steigern1. Nach erfolgreicher Entwicklung bleiben die Objekte im Bestand oder werden mittel- bis langfristig an Investoren bzw. im Einzelvertrieb an bestehende Mieter, Kapitalanleger und Selbstnutzer veräußert1. Das Geschäftsmodell basiert auf dem laufend hohen Angebot an Bestandswohnungen mit Renovierungsbedarf und der robusten Nachfrage nach attraktivem Wohnraum, der gleichzeitig bezahlbar ist1.

Einbindung der sachwertorientierten NSI in den Finanzkonzern der Netfonds AG, Durchführung von mehreren Eigenkapitalerhöhungen zur Unterstützung des Immobilienbestandsaufbaus
Das Mutterunternehmen der NSI, die Netfonds AG mit Sitz in Hamburg, ist ein Finanzkonzern mit über 250 Mitarbeitern, 113,3 Mio. Euro Umsatz 2019 (2020 wird ein Konzern-Umsatz von ca. 140 Mio. Euro erwartet) und einem administrierten Volumen von über 17,1 Mrd. Euro2,5. Im Jahr 2018 wurde die NSI zum Servicespezialist für Immobilien-Investments umgebaut, der seitdem zunehmend den Aufbau des eigenen Immobilienportfolios umsetzt1,2,3. Zur Beschleunigung des Wachstums wurde bereits eine Vorgänger-Anleihe, die "NSI Immobilien Deutschland 1" mit einem Volumen in Höhe von bis zu 10 Mio. Euro begeben2. In Verbindung mit weiteren Finanzierungsmitteln wurden insgesamt 24 Objekte mit einer Gesamtfläche von 16.090 qm und jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 1,17 Mio. Euro zu Gesamtanschaffungskosten in Höhe von 21,5 Mio. Euro erworben1,2. Die 24 erworbenen Immobilien werden in der "NSI Immobilien Portfolio Erste GmbH" verwaltet, die eine 100%-ige Tochtergesellschaft der NSI ist1.

Unserer Auffassung nach wurden entsprechend der investitionsbedingt starken Ausweitung der Fremdkapitalpositionen bei der NSI mehrere Stärkungen im Eigenkapitalbereich durch die Netfonds AG vorgenommen. Das gezeichnete Kapital der NSI wurde im Jahr 2018 um 224.000 Euro und im Jahr 2020 um 200.000 Euro auf 500.000 Euro erhöht4. Nach Angaben des Managements erfolgte mit Gesellschafterbeschluss vom 21.12.2020 eine Erhöhung der Kapitalrücklage um 1,0 Mio. Euro, um das Eigenkapital weiter zu stärken.

Ausblick
Mit den Mitteln der hier begebenen Anleihe "NSI Immobilien Deutschland 2" mit einem Emissionsvolumen in Höhe von bis zu 15 Mio. Euro sollen wie bei der Vorgängeranleihe Finanzierungsmittel eingeworben werden, die für den Erwerb von weiterem möglichst voll vermietetem Wohnimmobilienbestand eingesetzt werden soll1. Die neu zu erwerbenden Immobilien werden verwaltet in der "NSI Immobilien Portfolio Erste GmbH", die eine 100%-ige Tochtergesellschaft der NSI ist1. Desweiteren wurde ein Assetmanagement- und Exklusivvertriebsvertrag mit der NSI Sachsen Portfolio GmbH geschlossen, der zukünftig die weitere Unabhängigkeit von Immobilienverkaufaktivitäten erhöhen soll1,5. Bis Ende 2020 konnten laut Aussagen des Managements weitere 50,0 Millionen Euro in deutsche Wohnimmobilien Portfolien mit einer durchschnittlichen Mietrendite von über 5% p.a. investiert werden.

Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug | rating*
Das Unternehmen verstößt nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien7. Die Anleihe ist für die von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds investierbar7.

4,25%-NSI-Anleihe mit Laufzeit bis 2025
Die nicht nachrangige und nicht dinglich besicherte Mittelstandsanleihe der NSI Netfonds Structured Investments GmbH ist mit einem Zinskupon von 4,25% p.a. (Zinstermin jährlich am 10.01.) ausgestattet und hat eine Laufzeit vom 01.09.2020 bis zum 30.06.2025 (Rückzahlung am 10.07.2025)1. Im Rahmen der Emission plant die Emittentin ein Emissionsvolumen von bis zu 15 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro zu platzieren1. Die Emittentin kann jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten die Anleihe zum Ende eines Kalenderquartals zu 103% des Nennbetrages ordentlich kündigen. Teilkündigungen sind zulässig. Im Falle einer ordentlichen Kündigung der Anleihe durch die Emittentin ist die Rückzahlung am 10. Kalendertag des Folgequartals zur Zahlung fällig.1 Die Anleihe ist am Börsenplatz Hamburg notiert6.

Fazit: Attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Die aus Gläubigersicht besonders relevanten Zinszahlungen sind durch die Fokussierung auf den Erwerb von möglichst voll vermieteten Wohnimmobilien durch Mieteinnahmen gedeckt. Zusätzlich ist nach unserer Einschätzung bei einer weiteren erfolgreichen Umsetzung des risikoarmen und substanzwertorientierten Geschäftsmodells von einer ansteigenden Unabhängkeit von Immobilienverkaufsaktivitäten auszugehen, die das Geschäftsmodell noch krisenrobuster macht. Es werden derzeit nur die die letzten drei Phasen des Immobilienentwicklung bearbeitet, die mit Aufbereitung, Halten und Verkauf ein vergleichsweises geringeres Risiko bzw. höhere Sicherheit bietet. In Verbindung mit der Rendite in Höhe von 4,77% p.a. (auf Basis des Kurses von 98,00% am 26.01.2021 an der Börse Hamburg bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 30.06.2025) wird die 4,25%-NSI-Anleihe 20/25 (WKN A254T1) als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

Über dieses KFM-Barometer
Analysten: Christian Wagner, Unternehmensanalyst und Sabine Knee, Wertpapieranalystin im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 27.01.2021, 07.32 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Jahresabschlusses 2019, und des Wertpapierverkaufsprospektes vom 16.11.2020 der NSI. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.

Quellenangaben: 1Wertpapierverkaufsprospekt vom 16.11.2020, 2www.nsi-netfonds.de, 3Bundesanzeiger mit den offen gelegten Jahresabschlüssen, 4Pressemitteilung vom 07.01.2021, 5Pressemitteilung vom 25.11.2020, 6www.comdirect.de, 7die von imug | rating erstellte qualitative Nachhaltigkeitseinschätzung ergänzt das KFM-Scoring um materielle ESG-Aspekte (Environment, Social, Governance), die Auswirkungen auf die finanzielle Performance des Emittenten haben können.

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

Rechtliche Hinweise und Offenlegung
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