S+B Plan & Bau: Das Gebäude als Marke

Wien (pts018/07.10.1999/13:50) S+B Plan & Bau http://www.sb-plan-bau.at zählt seit Jahren zu den erfolgreichsten Entwicklern von innovativen Büro- und Erlebnisobjekten am in- und ausländischen Markt. Ein aktuelles Projektvolumen von insgesamt 2,7 Mrd. Schilling macht die Immobilienentwickler zu den Top Playern der Branche. Das Erfolgsrezept: Die Developer erzielen Erlöse in allen Stufen der Wertschöpfungskette.

Die auf innovative Bürogebäude, Fachmarkt- und Einkaufszentren sowie Freizeitobjekte spezialisierte S+B PLAN & BAU übertrifft mit einem aktuellen Projektvolumen von 2,7 Mrd. ATS (196,2 Mio. Euro) bereits die Immobilienfonds der größten heimischen Banken. Das Grundstücks- und Gebäudevolumen des Immobilienentwicklers lag zum Jahresende 1998 bei 1,05 Mrd. ATS (76,3 Mio. Euro).

Erfolgsfaktoren des 1988 gegründeten Unternehmens sind eine schlanke Unternehmensstruktur und Komplettservice: "Wir decken von der Bedürfnisanalyse über Finanzierungskonzepte bis hin zu Projektentwicklung und -management alles ab", skizziert der Geschäftsführende Gesellschafter Alfred Michael Beck das Tätigkeitsspektrum von S+B Plan & Bau. Auch Engineering, Facility Management und Vermarktung zählen zu den Stärken der Immobilienmanager.

Einen besonderen Erfolg erzielten die Bauentwickler erst vor kurzem: das Mobilkom-Gebäude in der Oberen Donaustraße wurde noch in der Planungsphase an den deutschen Immobilienfonds DESPA verkauft. "Diese Transaktion zählt zu den größten, die ein deutscher Fonds je in Österreich abwickelte", so Alfred Michael Beck. Außerdem wurde erstmals ein Gebäude noch vor dem Baubeginn von einem institutionellen Investor gekauft.

Bauwerke mit Identität

Alfred Michael Beck sieht noch einen weiteren klaren Wettbewerbsvorteil: "Die Zukunft liegt in Bauwerken, die Marken sind - unseren Bauwerken verschaffen wir schon jetzt Unverwechselbarkeit", so der Developer. "Der Nutzer muß mit dem Objekt ein spezifisches Image verbinden, das seiner Corporate Identity entspricht", ergänzt Alfred Michael Beck, ebenfalls Geschäftsführender Gesellschafter, der die Objekte als "werthaltige Architekturanlagen" sieht:

Das Objekt "O2 - Open Offices" in der Wiener Billrothstraße (Projektvolumen 100 Mio. ATS (7,3 Mio. Euro)) entspricht diesen Ansprüchen: Auf einer Bürofläche von insgesamt 2.400 m2 werden lichtdurchflutete, flexibel nutzbare Räume geschaffen, Grünanlagen und Terrassen ergänzen das Ambiente. Der vordere Teil des Stilhauses bleibt erhalten und wird komplett saniert. "Immobilien sind wie Wertpapiere zu sehen: es kommt darauf an, wie sie präsentiert werden", so Beck. Der Erfolg gibt den Entwicklern recht. "Erlöse erzielen wir im Gegensatz zu Mitbewerbern nicht aus Grundstücksspekulationen, sondern aus allen Bereichen der Wertschöpfungskette - von der Projektidee über die Planung bis zur Errichtung von Großbauten", betont der Baumanager. Gewinne fließen standortspezifisch in neue Projekte. Insgesamt 46.000 m2 sind derzeit in Wien in Entwicklung, weitere 40.000 m2 in Prag.

"Die Zeit der Bürotürme ist vorbei!"

Zeitgerecht Trends und Entwicklungen zu erkennen - darin liegt für Beck ein weiteres Erfolgsgeheimnis. So stellen sich die Projektentwickler auch schon jetzt auf kommende Marktbedürfnisse ein und differenzieren ihre Angebotspalette. "In zwei Jahren wird die Zahl verfügbarer Büroflächen in Wien stark ansteigen - zu diesem Zeitpunkt werden wir bereits unsere Objekte zur Gänze vermietet haben und uns verstärkt auf neue Marktfelder konzentrieren", erläutert Beck. "Die Zeit der Bürotürme ist vorbei", weiß der Developer. Der Trend gehe hin zu "vernünftigen Größeneinheiten" und zu multifunktionalen Objekten, die Büro- und Gewerbeflächen, Shopping- und Entertainment-Angebote unter einem Dach vereinen. Der Wohnbau spielt für die Projektentwickler auch in Zukunft eine untergeordnete Rolle. Frühestens in zwei Jahren - wenn sich der Wohnungsmarkt erholt habe - werde dieser Bereich wieder interessanter.

Kooperation mit ausgewählten Partnern

Bei der Realisierung der Objekte findet das Unternehmen mit einer Stammannschaft von 35 Mitarbeitern in Wien und Prag das Auslangen. "Nur Schlüsselpositionen wie Entwicklung, Planung, Projektmanagement und Controlling werden mit eigenen Mitarbeitern besetzt", erklären die Geschäftsführer. Für die Umsetzung der Bauvorhaben schließt S+B PLAN & BAU Projektpartnerschaften vor Ort: über Ausschreibungen werden die jeweils besten lokalen Partnerfirmen gesucht, die die Marktgegebenheiten genau kennen. Mit ausgewählten Partnern arbeitet S + B PLAN & BAU auch im juristischen, kaufmännischen Bereich zusammen, darunter mit der Rechtsanwaltskanzlei Hule & Heinke und der Steuerberatungskanzlei TPA Treuhandpartner. Unter den Investoren und Eigentümern finden sich unter anderem die deutsche DESPA, zweitgrößter deutscher Immobilienfonds, die EA-Generali, Colonia-Nordstern und Immoconsult.

Ungarn und Polen als Zukunftsmärkte

Wien und Prag sind die Hauptmärkte des Komplettanbieters, der zu je 50% im Besitz der I+R Schertler Gruppe (500 Mitarbeiter) und der AMB Consult steht. "In Zukunft werden wir aber auch Ungarn und Polen verstärkt in unsere Planungen einbeziehen", kündigt Schertler an - speziell Warschau ist ein interessanter Standort für die Developer. "Allein in Prag haben wir bereits ein Portfolio von 1 Mrd. ATS (72,7 Mio. Euro) zur Gänze vermietet", so Alfred Michael Beck. In der tschechischen Hauptstadt zählt das Unternehmen zu den erfolgreichsten Projektentwicklern. Derzeit errichtet S+B PLAN & BAU unter anderem die zwei größten Zeitungsdruckereien Tschechiens. Bereits fertiggestellt wurde unter anderem ein Gebäude für den Düsseldorfer Rheinische-Post-Verlag mit einem Bauvolumen von 400 Mio. ATS (29,1 Mio. Euro).

Top-Mieter für Top-Lagen

Auslastungsprobleme kennt der Immobilienentwickler nicht: Großkonzerne wie Mobilkom, Compaq, General Motors, Hotel Mercure, EA - Generali oder die Bank Austria entschieden sich für Objekte des Anbieters. Eines der jüngsten Referenzprojekte, das Projekt Obere Donaustraße in Wien, mietete schon frühzeitig die Mobilkom. In Prag wurde ein Grundstück für eines der ersten großen Einkaufs- und Freizeitzentren der Stadt erworben - schon vor Baubeginn sind zwei Drittel des geplanten Gebäudes an internationale Betreiber vorvermietet. S+B PLAN & BAU wählt ausschließlich erstklassige Standorte für seine Projekte und legt Wert auf hohe architektonische Qualität und technische Funktionalität. Die Entwickler und Bauträger arbeiten eng mit dem renommierten Architekten Ernst Hoffmann zusammen, der unter anderem für das neue Regierungsviertel in St. Pölten verantwortlich zeichnet und auch "O2 - Open Offices" gestaltete. "Hoffmann ist ein Garant für baukünstlerische Qualität - das zeigen zahlreiche Wettbewerbserfolge im In- und Ausland", so Beck, der die Lösungskompetenz seines Partners bei unterschiedlichsten Planungsaufgaben besonders schätzt.

Referenzprojekte im In- und Ausland:

Projekte in Bau / in Planung (Auszug):

"Open Offices", Billrothstraße 4, 1190 Wien
Das vom Architekturbüro Hoffmann geplante Gebäude behält die aus dem 19. Jahrhundert stammende Fassade, die komplett renoviert wird. Dahinter entsteht ein neu ausgebauter Innenhof und eine 2.400 m2 große Bürofläche, die durch die offenen Räume flexibel genutzt werden kann. Eine aufwendige Glasfassade schafft lichtdurchflutete Räume, die durch Grünanlagen und Terrassen ergänzt werden. 20 Garagenstellplätze ergänzen das Angebot.
Die Fertigstellung des Ende 1998 erworbenen Projektes ist für das Frühjahr 2001 geplant. Das Projektvolumen beläuft sich auf rund 86 Mio. ATS (6,2 Mio. Euro).

Börse Carré, Wipplingerstraße 30, 1010 Wien
Das repräsentative Eckhaus Wipplingerstraße /Renngasse liegt in unmittelbarer Nähe der Wiener Börse. Das Gebäude wird zu einem modernen Bürogebäude mit 3.600 m2 Büro- und 400 m2-Geschäftsfläche umgebaut. Ein Parklift mit Parkverschiebeanlage hilft, die akuten Stellplatzprobleme im ersten Bezirk zu lösen. Das Projekt Börse CARRÉ bringt das Altbau-Ambiente Wiens und modernste Bürotechnik unter ein Dach. Das 250 Mio. ATS (18,2 Mio. Euro) umfassende Projekt wird voraussichtlich im Herbst 2000 fertiggestellt.

Mobilkom-Gebäude, Obere Donaustraße 29, 1020 Wien
Mit 25.000 m2 Nutzfläche gehört das neue Mobilkom-Gebäude in der Oberen Donaustraße zu den größten Projekten von S+B PLAN & BAU. Die Fertigstellung des Objektes (Projektvolumen von 750 Mio. ATS (54,5 Mio. Euro)) erfolgt teilweise bis zu 9 Monate früher als geplant, im November 1999 wird die neue Unternehmenszentrale offiziell eröffnet. Neben der aufwendigen Ausstattung (allein die verlegten EDV-Kabel erreichten eine Länge von 650 Kilometern) wurde bei diesem Objekt ein neuartiges Farbkonzept von Prof. Oscar Putz umgesetzt, das die Orientierung im Gebäude wesentlich erleichtert. 179 Garagenstellplätze fanden ebenfalls Platz. Ein weiteres besonderes Detail: Die Konferenzräume haben einen speziellen Lüftungsteppich : Der Luftaustausch erfolgt über den Teppichboden so langsam, daß eine Staubaufwirbelung vermieden wird. Zu Jahresbeginn 1998 wurde konnte das Gebäude vorzeitig an den zweitgrößten Immobilienfonds Deutschlands, die DESPA, verkauft werden - eine der größten Transaktionen, die ein deutscher Immobilienfonds je in Österreich tätigte.

Mobilkom-Gebäude, Obere Donaustraße 33, 1020 Wien
Am Nachbargrundstück der Mobilkom-Zentrale entsteht ein weiterer Neubau für das Telekomunternehmen, das 3.500 m2 Büroflächen umfaßt. Über eine Glasbrücke wird dieses Gebäude an das Hauptgebäude angeschlossen.
Im November 1999 wird in der Oberen Donaustraße 33 mit dem Abbruch des Altbestandes begonnen, mit dem vom Architekturbüro Hoffmann geplanten Neubau wird zu Jahresbeginn 2000 begonnen. Ein Jahr später wird das Gebäude fertiggestellt. 22 Garagenplätze stehen dem Mieter zur Verfügung.

Business Center 2001, Dresdner Straße 82, 1200 Wien
Gemeinsam mit Immoconsult entwickelt die S+B PLAN & BAU ein vom Architekturbüro Hoffmann geplantes Bürogebäude mit modernster Technologie sowie 3.800 m2 Büro- und 500 m2 Geschäftsflächen. Projektvolumen: 130 Mio. ATS (9,5 Mio. Euro). Ein optisch und architektonisch besonders interessanter Vorbau zieht das Augenmerk bei diesem Gebäude auf sich. Das Projekt befindet sich in der Ausschreibungsphase, Ende 2000 oder Anfang 2001 ist die Fertigstellung geplant.

Wohnobjekt Pramergasse 4, 1090 Wien
Im Wohnobjekt Pramergasse wird einerseits das bestehende Haus generalsaniert, andererseits werden drei Etagen aufgestockt und das Dachgeschoß ausgebaut. Auf 900 m2 finden 11 Wohnungen Platz, das Projekt mit einem Volumen von 30 Mio. ATS (2,2 Mio. ATS) befindet sich in der Planungsphase.

Hotelobjekt Mercure, Hollandstraße 5, 1020 Wien
Im Sommer 2000 wird dieses Bauvorhaben (Projektvolumen 90 Mio. ATS (6,5 Mio. Euro)) fertiggestellt, das frühzeitig an die Hotelkette Accor (Hotel Mercure) verkauft werden konnte. 1700 m2 Fläche und 21 Garagenstellplätze werden den Eigentümern zur Verfügung stehen. S+B PLAN & BAU entwickelt das Gebäude bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

Park Hostivar, 14000 Praha 4
Im Südteil Prags entwickelt S+B PLAN & BAU derzeit ein neues Einkaufs- und Freizeitzentrum mit 22.000 m2 vermietbarer Fläche und 1.000 Parkplätzen. Die Baugenehmigung wurde bereits erteilt, mit Interspar und dem südafrikanischen Konzern Ster-Kinekor, der ein Multiplex Kino betreiben wird, stehen auch die Hauptmieter bereits fest. Der Park Hostivar wird deutlich schneller als ähnliche geplante Großprojekte fertiggestellt - ein entscheidender Wettbewerbsvorteil. Die Fertigstellung erfolgt im Sommer 2000.

Fertiggestellte Projekte (Auszug):

Geschäfts- und Bürozentrum Aspernbrückengasse 2, 1030 Wien
Nutzfläche: 10.600 m2
Bürofläche: 6.600 m2
Geschäftsfläche: 520 m2
Fertigstellung: September 1993
Auftraggeber: Groupe Pierre 1er

Wohn- und Bürogebäude Dresdnerstraße 38-44, 1200 Wien
Nutzfläche: 30.800 m2
Bürofläche: 3.500 m2
Wohnfläche: 18.000 m2
Geschäftsfläche: 5.600 m2
Fertigstellung: Ende 1994
Auftraggeber: WEVAG Vermietungsgesellschaft mbH.

Bürohaus und Gewerbezentrum, Ridlerstraße 75, 80339 München
Nutzfläche: 20.000 m2
Bürofläche: 15.000 m2
Fertigstellung: Anfang 1993
Auftraggeber: Nordstern Versicherungs AG

Bürogebäude Brunnenstraße 128 / Stralsunder Straße 58/59, 13355 Berlin 65
Bürofläche: 4.600 m2
Geschäftsfläche: 600 m2
Fertigstellung: Juni 1993
Auftraggeber: Pierre 1er Baumanagement GmbH
Geschäfts- und Bürozentrum Rennweg 46-50, 1030 Wien
Bürofläche: 8.369 m2
Geschäftsfläche: 3.293 m2
Fertigstellung: Sommer 1989
Auftraggeber: Kapital & Wert

Sporthotel Pruhonice, Prag
Nutzfläche: 14.400 m2
Bürofläche: 300 m2
Fertigstellung: Anfang 1991
Auftraggeber: Warimpex Handels-AG

Generaldirektion EA Generali, Terez-Krt. 42-44, Budapest
Nutzfläche: 14.400 m2
Büroflächen: 9.267 m2
Fertigstellung: Mai 1994
Auftraggeber: EA Generali

Weitere Informationen unter http://www.sb-plan-bau.at, Rückfragehinweis: ikp, Bernhard Hudik, (01) 524 77 90-18

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Ansprechpartner:	ikp, Bernhard Hudik
Tel.:	01/524 77 90-18
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