KFM Deutsche Mittelstand AG: 4,25%-Green Land Investment S.A.-Anleihe 20/27 wird weiterhin als "durchschnittlich attraktiv" eingeschätzt

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer (Update)

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Düsseldorf (pta030/06.10.2022/16:50 UTC+2)

In ihrem aktuellen Barometer zu der 4,25%-Anleihe der Green Land Investment S.A. mit Laufzeit bis 2027 (WKN A283WN) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen[1]

In ihrem aktuellen Barometer zu der 4,25%-Anleihe der Green Land Investment S.A. mit Laufzeit bis 2027 (WKN A283WN) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen[1]

Branche: Touristik

Kerngeschäft:

Betrieb eines ökologischen und nachhaltigen Ferienresorts

Marktgebiet:

Belgien (Standort), Niederlande, Luxemburg, Frankreich, Deutschland, Großbritannien

Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:

Die Peronnes Investment S.A. ist die oberste Muttergesellschaft und Gründerin des Ferienresorts "Your Nature". Die Gesellschaftsanteile der Peronnes liegen bei der belgischen Prinzen-Familie de Ligne (93,9%) und im Streubesitz (6,1%). Die Gesellschaft ist Eigentümerin des 280 Hektar großen Grundstücks sowie der darauf befindlichen Anlage- bzw. Infrastruktur-/Gemeinschaftsgebäude (ausschließlich der Grundstücke, auf denen die Wohneinheiten stehen).

Die Your Nature S.A. ist (zu 99,2%) die Tochtergesellschaft der Peronnes Investment S.A. und für den Betrieb, das Management und das Marketing des Ferienresorts zuständig. Sie hat ihre Geschäftstätigkeit mit der Eröffnung des Resort im Juni 2022 begonnen. Sie führt jährlich einen Teil ihrer erzielten Umsätze für die Nutzungsüberlassung der Anlage- bzw. Infrastrukturgebäude an die Peronnes ab. Daneben leistet die Your Nature S.A. Nießbrauchzahlungen für die Immobiliennutzung an die Emittentin.

Die Green Land Investment S.A. ist die Emittentin der Anleihe. Alleiniger Anteilseigner und Vorstand der Emittentin ist Herr Naoufel Bakkouri (London). Die Gesellschaft wurde gegründet, um sich an Ferienimmobilien im Resort "Your Nature" zu beteiligen, somit indirekt an der Finanzierung mitzuwirken und von der Entwicklung des Freizeitresorts zu profitieren. Das Immobilienvermögen umfasst bisher 57 erworbene Wohneinheiten (inkl. Grundstücken) des "Your Nature" Resorts, wird aber bis 2025 insgesamt bis zu 575 Wohneinheiten und ein dazugehöriges Sport- und Erholungszentrum umfassen.

Mitarbeiter:

Emittentin: keine; Your Nature: über 100

Unternehmenssitz: Antoing (Belgien)

Gründung/Historie:

Der belgische Prinz Edouard de Ligne hat auf einem 280 Hektar (2,8 Mio. qm) großen Seen- und Waldgrundstück (7 Seen und 2.500 große Bäume) aus historischem Familienbesitz ein Ferienresort entwickelt. Dies wurde in die familieneigene Peronnes Invest S.A. eingebracht und wird langfristig im Familieneigentum gehalten. Die Peronnes Invest S.A. entwickelt und baut seit 2019, bis voraussichtlich 2025, in drei Bauphasen ein umweltfreundliches und ökologisches Ferienressort.

Die Betriebsimmobilien (Schwimmbad, Restaurants etc.) bleiben im Eigentum der Peronnes, die geplanten/gebauten Unterkünfte wurden an Investoren (private und institionelle - die Green Land Investment S.A) verkauft. Die Investoren haben der Betreibergesellschaft Your Nature S.A. direkt nach Erwerb ein Nießbrauchsrecht für 20 Jahre übertragen/eingeräumt, um das Resort zu betreiben. Als Gegenleistung erhalten die Investoren/die Green Land Investment S.A. 5% an Nießbrauchzahlung pro Jahr. Bei der Green Land werden 4,25% p.a. an die Anleihengläuber halbjährig weitergereicht bzw. ausgezahlt.

Nach den 20 Jahren endet der Nießbrauchvertrag mit den Immobilieneingentümern. Da die Your Nature S.A. die Immobilien bewirtschaftet und auch die Instandhaltung übernimmt, ist es sehr wahrscheinlich, das die Immobilieneigentümer im Anschluss einen neuen Nießbrauchvertrag abschließen bzw. den bestehenden verlängern. Die Immobilieneigentümer erhalten bevorzugte Konditionen bei der Miete/Aufenthalt im "Your Nature" Resort.

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:

Die Green Land Investment S.A. hat 57 der erstellten 188 Ferienhäuser des ersten Bauabschnittes von der Peronnes (die restlichen 131 erwerben Privatinvestoren) erworben. Nach dem Erwerb hat die Green Land diese Häuser im Rahmen eines Nießbrauchvertrags über zwanzig Jahre der Betreibergesellschaft Your Nature S.A. für die Vermietung bzw. den Resort-Betrieb überlassen. Im Gegenzug erhält die Green Land als Emittentin regelmäßig Nießbrauchzahlungen von der Betreibergesellschaft Your Nature S.A. Am Ende der Laufzeit der Anleihe strebt Green Land an, die Ferienhäuser wieder an die Peronnes Invest S.A., zu verkaufen. Eine alternative Refinanzierung ist möglich.

Das Ferienresort besteht aktuell (in Bauphase 1, 20,0 Hektar) aus 188 Unterkünften in sechs unterschiedlichen Arten/Größen. In Bauphase 2 (17,5 Hektar) sollen 112 und in Bauphase 3 (17,5 Hektar) weitere 275 dazukommen, sodass das Resort bei Fertigstellung im Jahr 2025 über insgesamt 575 Unterkünfte mit 1.500 Schlafzimmern und 3.000 Betten verfügt. Es stehen 15.000 qm Parkplatzfläche (auf 7.700 qm mit über 3.000 Photovoltaik-Modulen überdacht) zur Verfügung.

An Freizeiteinrichtungen bietet das Ressort Innen-/Außenpools, Wellness-Center, Restaurants/Bars und Catering, Kinder- & Erwachsenen-Erholungsbereiche, Seminar- und Mehrzweckräume sowie eine Bäckerei und einen Lebensmittelladen. Dazu werden Aktivitäten am Boden (Bauernhof, Bogenschießen, Mountainbikes, Wandern, Joggen, Golf, Kinder-Naturlehrpfade etc.), im Wasser (Jachthafen, Segeln, Schwimmen, Windsurfen, Paddelboote, Kanufahren, Angeln) und in der Luft (Segelflugzeuge, Ballon fahren, Hochseilgarten) angeboten.

Zusätzlich zu den bisherigen Produkten/Angeboten beabsichtigt das Resort beizeiten eine Gemeinschaftsküche für Gäste, einen gemeinschaftlichen Gemüsegarten, einen Themen- und Ereignis-orientierten Spiel-/Abenteuerplatz, einen Zen-Pfad (Meditations-/traditioneller Gesundheitskurs), Mini-Tier-Farm (Bienen, Schafe, Schweine etc.) und einen hölzernen Aussichtsturm zu bauen sowie organisierte Angelausflüge und Wassersport anzubieten. Diese Aktivitäten sollen die Alleinstellungsmerkmale stärken und ihr eigenes Geschäftsmodell darstellen, sodass sie auch von externen Gästen genutzt werden, die nicht im "Your Nature" Resort wohnen.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:

Seine Mitbewerber sieht das Unternehmen in Centerparcs, Sunparks, Landal Parcs und dem Pairi Daiza Resort. Das "Your Nature" Resort könnte hauptsächlich von neuen Projekten in Belgien und Ost-Frankreich beeinflusst werden, die aktuell aber nicht absehbar sind.

Seine Alleinstellungsmerkmale sieht das Resort in seiner Zielgruppe (stärker auf Erwachsene ausgerichtet), hochwertigen Produkten (natürliche Umgebung, Service Qualität, Speisen (lokale/regionale Produkte)), seinen Preisen (höher als der Durchschnitt seiner Mitbewerber), abwechslungsreichen & umweltfreundlichen Aktivitäten (im Gegensatz zu seinen Mitbewerbern möchte der Park seinen Gästen ein starkes Gefühl der Unabhängigkeit geben) und der Ausrichtung als komplett ökologisches Projekt (zertifiziert u.a. mit dem BREEAM-Standard[2]) mit weitläufigem, seltenen Gelände zum Abschalten/Entspannen. Das Motto lautet: "Escaping without compromise" (dem Alltag entfliehen ohne Kompromissen einzugehen). Das Ressort liegt an der französischen Grenze, mitten in Europa und ist in kurzer Zeit aus verschiedenen Metropolen (Brüssel, Paris, London (per Zug), Amsterdam, Rotterdam, Aachen, Köln, Genf etc.) erreichbar.

Als Besonderheit sieht es seine ökologische Ausrichtung, mit der Bewahrung von Natur und deren Ruhe. Der Gebrauch von organischem Material und die ökologische Verantwortlichkeit (Produkte sind lokal gewachsen, um sie an die lokale Wirtschaft zu verteilen) spielen eine zentrale Rolle. Es gibt eine eigene ESG-Strategie mit den Bereichen Energie (3.400 Photovoltaik-Paneelen mit in Summe 1 MW Leistung, Holzöfen in 82% der Unterkünfte), Bauweise (Schwimmbecken/Restaurants beheizt mit Bio-Propan, Büros/Geschäfte beheizt mit Holzpellets) und Digitalisierung (Techfirst und Digital Campaign geführt von Dream Hotel Group).

Strategie:

Das "Your Nature" Resort will durch Fokus auf hohen Standard der Unterkünfte, bessere Qualität von Speisen/Getränken & Service, differenziertes Gästeziel (weg von Kindern und Familien) sowie einem stärkeren Gefühl der Unabhängigkeit für die Gäste (á la Carte Aktivitäten-Angebot statt geplante Aktivitäten) in den sehr wettbewerbsintensiven Markt europäischer Naturparks eintreten.

Das Öko-Ressort hat das Ziel durch Servicequalität, Gelände, seltene Unterkünfte (z.B. Baumhäuser) und Harmonie mit der Natur innovativ zu sein. Daneben zielt es auf Pensionäre, Paare, junge Erwachsene und Familien (Kinder werden nicht explizit fokussiert) ab, die einen Platz zum Entspannen suchen. Zusätzlich zu den Freizeit-Tourismus-Zielen ist "Your Nature" bestrebt, für geschäftliche Touristen durch Teambuilding-Übungen und Seminare attraktiv zu sein. Ein Ziel ist, "Your Nature" zu dem führenden Betreiber umweltfreundlicher Ferienparks zu entwickeln.

Kunden:

Erwachsene Privatkunden und Unternehmen (für Tagungen o.ä.) im Umkreis von wenigen Autostunden.

Lieferanten:

Die Natur in Form eines Wald-/Seengebietes; Architekten/Handwerker/Dienstleister für die Errichtung der Gebäude und den Betrieb des Ressorts.

Das amerikanische Hotelmarken- und Management Unternehmen Dream Hotel Group LLC (führt seit 30 Jahren weltweit Top-Unterkünfte an Standorten mit stärkstem Konkurrenzdruck) berät und unterstützt die Your Nature S.A. bei dem Marketing der Ferienanlage. Die Gruppe bringt ihren Amerikanischen Hintergrund mit, um diesen in das europäische Resort zu integrieren und somit ein einzigartiges Konzept zu kreieren.

Entwicklung 2022 und Ausblick[3]

Das Ferienresort "Your Nature" ist im Juni 2022 eröffnet worden. Daher kann es noch keine veröffentlichten Ertragszahlen geben. Die Betreibergesellschaft Your Nature S.A. wurde mit 4.000 TEUR Eigenkapital ausgestattet und soll aus dem Geschäftsbetrieb regelmäßig Nießbrauchszahlungen an die Green Land Investment S.A. leisten. Im laufenden Geschäftsjahr werden knapp unter 7.000 TEUR Umsatz (nur ca. 6 Monate Betrieb), im Folgejahr knapp 19.000 TEUR erwartet. Über den weiteren Ausbau in den kommenden drei Jahren soll der Umsatz Richtung 50.000 TEUR ansteigen und sich ab 2025 das EBITDA (nach Nießbrauchzahlungen) bei rund 9.500 TEUR pro Jahr stabilisieren. Für etwaigen Finanzierungsbedarf im operativen Betrieb und auch mit Blick auf weitere "Your Nature" Resorts, konnte ein Infrastrukturfonds von Rothschild (EDRAM) als langfristiger Partner gewonnen werden.

Die Peronnes Invest S.A., als Garantiegeberin der Nießbrauchszahlungen an die Emittentin, hat per 31.03.2021 (Bilanzstichtag, abweichendes Wirtschaftsjahr) aus einem Umsatz von 9,275 TEUR ein Ergebnis von 859 TEUR generiert (Rendite 9,3%). Die Bilanz weist eine Eigenkapitalquote von 21,3% aus. In die Muttergesellschaft Peronnes wurden ursprünglich 23.344 TEUR an Eigenkapital und weitere Sacheinlagen (Ländereien) in Höhe von 10.000 TEUR eingebracht. Zudem hat die Peronnes eigenkapitalgleiche Subventionen in Höhe von 7.500 TEUR erhalten. Sowohl die Ertragslage als auch die Bilanz haben sich im Vergleich zum Vorjahr leicht verbessert. Bei der Peronnes sind aus dem weiteren Verkauf der Ferienhäuser (Bauphase 2 und 3) bis 2025 Gewinne aus Immobilienerlösen in Höhe von rund 30.000 TEUR geplant. Diese sollen zur Rückführung der Verbindlichkeiten sowie als potentielle Finanzierungsreserve dienen.

[1] Quellen: veröffentlichte Annual Reports, Website der Emittentin und der Gesellschaften, Pressemitteilungen

[2] Das älteste und am weitesten verbreitete Zertifizierungssystem für nachhaltiges Bauen, www.baunetzwissen.de

[3] Mit Ergänzungen der Geschäftsführung der Unternehmen

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(Ende)

Aussender:	KFM Deutsche Mittelstand AG Rathausufer 10 40213 Düsseldorf Deutschland
Ansprechpartner:	Hans-Jürgen Friedrich
Tel.:	+49 211 21073741
E-Mail:	info@kfmag.de
Website:	www.kfmag.de
ISIN(s):	LU0974225590 (Fonds)
Börse(n):	Freiverkehr in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, München, Stuttgart, Tradegate